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COVID-19 y el impacto del alquiler en los locales comerciales

COVID-19 y el impacto del alquiler en los locales comerciales

COVID-19 y el impacto de las rentas de alquiler de los locales comerciales en la cuenta de explotación de las empresas de comercio no alimentario y restauración

Dos de los sectores que más están sufriendo las consecuencias del Covid-19 son los sectores del comercio no alimentario y la restauración, ya que están obligados a cerrar sus establecimientos desde el inicio del Estado de Alarma, el pasado 14 de marzo. No pueden abrir sus establecimientos y a la vez están obligados, a no ser que lleguen a un pacto con la propiedad, a seguir pagando la renta de alquiler de los locales comerciales donde operan. Analizaré a continuación el impacto que puede tener esta situación en la cuenta de explotación de las empresas de los dos sectores antes mencionados. El indicador que se utiliza para analizar el impacto del coste de alquiler en la cuenta de explotación de los establecimientos comerciales es la tasa de esfuerzo (porcentaje que representa el alquiler anual en relación con la facturación anual del establecimiento comercial).

Te (%) = (Ca / Fa) x 100

Donde:

– Te es la tasa de esfuerzo.

– Ca es el coste de alquiler anual sin IVA.

– Fa es la facturación anual del establecimiento sin IVA.

La tasa de esfuerzo se mueve en una horquilla entre el 7% en restauración y el 13% en determinados subsectores de Retail. Pero a partir de una tasa de esfuerzo del 15% la viabilidad económica del establecimiento comercial se hace muy difícil.

En este punto hay que señalar que la tasa de esfuerzo en ejes comerciales prime de ciudades turísticas de ámbito internacional como Oxford Street en Londres, Champs Élisséss en París, Vía Montenapoleone en Milán o Passeig de Gràcia y Portal de l’Àngel en Barcelona llega a porcentajes del 30%. Pero en estos ejes comerciales prime, los establecimientos comerciales que se implantan son sobre todo las denominadas flagships o tiendas insignia, establecimientos a los que no se les exige alcanzar una viabilidad económica, ya que representan sobre todo un gasto en comunicación y Márketing para sus marcas.

Pero volviendo a la mayoría de calles comerciales de este país, que no son ejes comerciales prime de ámbito internacional, la tasa de esfuerzo del 2020 se disparará, ya que la renta de alquiler es fija, independientemente de la facturación del establecimiento comercial en cuestión.

En efecto, si cogemos una tasa de esfuerzo de partida media del 10% anual, implica que con una reducción de la facturación en el 2020 del 33%, la tasa de esfuerzo llegaría al 15%, haciendo muy difícil la viabilidad económica del establecimiento comercial.

Pero si la tasa de esfuerzo de partida es del 12%, implica que con una reducción de la facturación en 2020 de sólo el 20%, la tasa de esfuerzo ya llegaría al 15%.

Es el caso de contratos de arrendamiento de locales en centros comerciales, la renta se distribuye en dos tramos, uno fijo y constante que normalmente se actualiza a tenor de las variaciones del IPC, y otro variable y determinable en función de la facturación del arrendatario. En estos casos, la afectación del Estado de Alarma tiene un menor impacto que en el caso de los locales comerciales en trama urbana cuya renta de alquiler es fija.

En consecuencia, a muy cortísimo plazo (esta misma semana) los arrendatarios tendrán que llegar a acuerdos con la propiedad para buscar fórmulas que permitan mantener tasas de esfuerzo asumibles a lo largo de este año 2020.

José María Marcos

Ingeniero Industrial y experto en expansión y gestión inmobiliaria en retail y restauración y profesor de ESCODI-UB.