Calle comercial

Impacte immobiliari davant la crisi COVID-19 en el teixit comercial

Donada la situació complexa i excepcional entorn a la COVID-19 de crisi sanitària i econòmica que pateix el sector comercial, s’ha realitzat l’estudi: “Impacte immobiliari davant la crisi COVID-19 en el teixit comercial” per determinar aquells aspectes claus més afectats del retail des d’un punt de vista immobiliari en el teixit comercial. Aquest estudi es realitza amb la col·laboració de l’Escola Universitària ESCODI conjuntament amb l’Oficina de Suport Tècnic, Planificació i Avaluació de la Gerència de Serveis de Comerç de la Diputació de Barcelona.

L’estudi, en el que han participat per part d’Escodi, el professor Josep Maria Marcos Pujol y el colaborador del centre Josep Duran, expert en qüestions legals.

L’estudi analitza en profunditat l’influència del lloguer en l’evolució econòmica del negoci de retail en una època marcada per la pandèmia sanitària i quines són les previsios per al 2021, i proposa diverses línees de negociació entre llogaters i arrendataris en el marc legal actual perquè el pes específic del lloguer no sigui un element determinant en la viabilitat de les empreses de retail.

Recomanacions

L’anàlisi organitzat en funció del tipus d’ubicació dels comerços en diverses tipologies d’eixos comercials i de centres comercials inclou també un seguit de recomanacions a propietaris, comerciants i ajuntaments per paliar l’impacte del lloguer en la viabilitat del sector comercial català.

Les recomanacions de caràcter general són:

  • En general, tots els nous contractes d’arrendament de local de negoci que se signin hauran de partir de la base de l’experiència viscuda per regular situacions fa uns mesos impensables.
  • Preveure serà la millor manera de fer que ambdues parts es beneficiïn de la incertesa que la situació ha provocat. Òbviament, no es pot preveure mai tot el que passarà i regular en un contracte situacions com la viscuda, però sí que es pot aprendre de l’experiència viscuda.
  • Els models de clàusules que s’estan incorporant en les relacions arrendatàries són: –
    • En cas d’irrupció d’un altre estat d’alarma. –
    • Previsió en cas de subscriure un nou contracte. •
  • El Govern espanyol, en previsió del conflicte entre l’arrendador i l’arrendatari com a conseqüència del decret d’alarma, ja es va afanyar a arbitrar un sistema en el RD 15/2020 ja transcrit. No hi ha dubte que servirà la proposta feta com a directriu mínima de la regulació entre les parts.
Recomanacions per als comerciants
  • Tot el que faci referència a les activitats tancades pel decret d’estat d’alarma suspendran el pagament directament més per impossibilitat de fer-hi front que per una altra causa. Per tant, cal arribar a un pacte equitatiu entre arrendador i arrendatari, és a dir, un pacte que distribueixi la repercussió entre les dues parts de manera equilibrada.
  • Cal afrontar amb l’arrendador/propietari la situació, i és del tot necessari arribar a un pacte equitatiu argumentat. En cas que no sigui possible, cal demanar l’auxili judicial i l’aplicació de la clàusula rebus sic stantibus degudament fonamentada segons el que en l’apartat anterior s’ha comentat, ja que, com hem vist abans, la clàusula no s’aplica de manera automàtica.
  • L’experiència viscuda aconsella fonamentar el pacte sobre dues opcions no incompatibles: –
    • Moratòria total o parcial en el pagament de la renda. –
    • Condonació total o parcial del pagament de la renda.

S’entén per moratòria, l’ajornament en el pagament, i per condonació, l’exempció del pagament de la quantitat convinguda.

Recomanacions per a arrendadors/propietaris
  • Els propietaris arrendadors haurien d’accedir a negociar i a subscriure pactes amb els arrendataris, ja que, en termes generals, el que el propietari arrendador vol és tenir el local ocupat amb un bon negoci i un arrendatari que pagui puntualment la renda.
  • Val a dir que no serà el mateix per a un fons d’inversió que per a un propietari únic d’un local de negoci. Les circumstàncies poden ser molt i molt variades i és impossible estandarditzar situacions.
  • El propietari ha d’entendre la taxa d’esforç i els seus intervals, i per tant, l’impacte del lloguer en el compte d’explotació d’un comerç. D’aquesta manera es posarà en la pell del comerciant arrendatari.
  • Cal passar d’un discurs transaccional a un discurs emocional.
  • Relació win-win amb l’arrendatari.
  • El propietari no és conscient que l’activitat comercial és tan important. En aquest sentit, ha d’entendre que el mix comercial i d’oci d’un eix comercial és clau perquè el valor d’un local comercial incrementi.
  • Els propietaris (i les immobiliàries) necessiten informació i formació sobre el que representa el sector retail, l’eix comercial i el seu impacte en el valor dels seus immobles (i més en l’escenari actual).
Recomanacions per a Asociacions de Comerciants
  • Canalització d’informació i recomanacions cap als seus associats, especialment en aquests moments d’incertesa. –
    • Recomanar als comerciants associats parlar amb la propietat dels locals comercials per tal de renegociar les rendes de lloguer.
  • Les associacions de comerciants haurien de promoure taules de negociació entre propietaris i comerciants. –
    • L’Associació Vic Comerç va promoure taules de negociació, i en aquest cas, l’Oficina d’Habitatge de l’Ajuntament de Vic feia de mediador.
  • Les associacions haurien d’impulsar campanyes adreçades a propietaris de locals comercials per buscar fórmules d’entesa amb els comerciants, especialment en períodes de màxima incertesa (confinaments, reducció d’aforaments, etc.). –
    • Un exemple va ser la campanya “Propietaris generosos de Manlleu”, impulsada per l’Associació de Comerciants de Manlleu al mes de març del 2020 i que es va dinamitzar a través de les xarxes socials #propietarisgenerososmanlleu, per apel·lar a la complicitat dels propietaris dels locals que ocupen els comerciants perquè puguin flexibilitzar els pagaments de la renda o aplicar rebaixes a les rendes. 46 impacte immobiliari de la crisi de la covid-19 en el teixit comercial Afectacions legals, recomanacions i consideracions
  • Proactivitat en la gestió del mix comercial i d’oci de l’eix comercial en qüestió (anàlisi del mix comercial actual de l’eix comercial i, especialment, determinació del mix comercial ideal).
    • Cal informació i formació al personal de les associacions de comerciants en matèria de mix comercial dels eixos comercials. •
  • Nexe d’unió entre propietaris i potencials arrendataris, especialment quan hi ha locals buits.
  • En eixos comercials de determinats municipis que presenten un nombre important de locals buits s’han d’impulsar estratègies per pactar amb els propietaris preus amb una certa homogeneïtat i adequats al mercat de la zona.
  • Identificar els grans propietaris del municipi o aquells que tenen els locals més grans per tal d’assegurar una major continuïtat comercial i el mix comercial més adequat.
  • Rol clau de les associacions de comerciants en les estratègies publicoprivades dels eixos comercials. –
    • És fonamental que les associacions de comerciants siguin representatives del comerç del municipi que representen i, per tant, cal fomentar la concentració de les associacions com un element més de millora de la competitivitat del comerç del municipi i de les estratègies publicoprivades que s’hi puguin encabir. –
    • Avantprojecte de llei de les àrees de promoció econòmica urbana (APEU) (sistema de col·laboració publicoprivada per a la modernització i promoció de determinades zones urbanes, així com per a la millora de la qualitat de l’entorn urbà).
Recomanacions per a Ajuntaments
  • La taxa d’esforç com a indicador clau perquè els tècnics dels ajuntaments puguin entendre i analitzar una part molt important de la viabilitat econòmica dels comerços.
    • Restauració: entre 5% i 10%.
    • Comerç alimentari (supermercats i comerços especialitzats): entre 3% i 5%
    • Comerç no alimentari i equipament de la llar: entre 5% i 9%
    • Comerç no alimentari i moda: entre 8% i 13%
    • Flagships i brandships en eixos comercials prime d’àmbit internacional: 25%
  • Impulsar, conjuntament amb les associacions de comerciants, taules de negociació entre propietaris i comerciants.
  • També es poden impulsar serveis de mediació, que es poden arribar a externalitzar (com és el cas de l’Ajuntament de Gavà o Sant Cugat del Vallès).
  • Oferir des dels ajuntaments serveis d’assessorament en els processos tecnològics i digitals dels comerços dels municipis. Aquest és un servei realment important en un context en què s’ha accelerat la necessitat de l’omnicanalitat en el comerç com a element estructural de competitivitat.
  • Potenciar el consum en el comerç de proximitat:
    • Distribuint xecs de compra, una part dels quals estiguin subvencionats per l’Ajuntament (un exemple són els VilaFrancs que ha impulsat l’Ajuntament de Vilafranca del Penedès).
    • Fent campanyes de dinamització en les quals es puguin comprar “vals promocionals” amb descomptes interessants que es poden bescanviar en els comerços i restaurants del municipi fins a final d’any. L’Ajuntament de Gavà ho ha fet a través de la pàgina web que ha creat amb aquest objectiu: www.mesquemaigava.cat/. – L’Ajuntament de Sant Cugat del Vallès també ho ha fet lliurant vals de 20€ a totes les llars del municipi.
  • Fomentar els contractes de lloguer que vinculen les rendes de lloguer a les vendes del negoci. És a dir, fomentar que el lloguer es converteixi en un cost variable. –
    • Fa que els comerços siguin més viables i responsabilitza també els propietaris perquè tinguin el local en millors condicions, cosa que afavoreix també les condicions de l’eix comercial, ja que això farà que les vendes s’incrementin i, per tant, també les rendes que cobraran els propietaris.
  • Fer formació als comerciants del municipi amb les recomanacions comentades a l’apartat “Recomanacions per a comerciants”.
  • Fer pedagogia i conscienciació els propietaris de locals comercials: –
    • Sobre el que representa el sector retail, l’eix comercial i el seu impacte en el valor dels seus immobles.
    • Sobre la relació de partenariat “win-win” que s’ha d’establir entre propietari i comerciant.
    • Sobre els incovenients que té per als propietaris tenir el local buit.
      • L’Ajuntament de Vic va enviar cartes als propietaris de locals comercials amb recomanacions de cara a les relacions immobiliàries i comercials amb els seus arrendataris/comerciants.
  • Aquestes formacions, tant a comerciants com a propietaris de locals comercials, les poden realitzar els ajuntaments amb el suport d’altres administracions o a través d’escoles de formació especialitzades.
  • Locals buits:
    • Col·laborar amb les associacions de comerciants en relació amb el mix comercial més adequat dels eixos comercials, especialment quan s’ha d’omplir un local buit.
    • Proposar activitats comercials o culturals efímeres en locals comercials buits quan no s’hi pot exercir una activitat comercial sedentària.
    • Procurar l’accés per part de l’Administració a determinats locals comercials emblemàtics on es desenvolupen activitats comercials singulars que estan en perill de desaparèixer.
    • Analitzar quina ha estat l’evolució dels locals buits del municipi i si es tracta d’una problemàtica conjuntural de l’escenari actual o es tracta d’una problemàtica estructural que s’ha accelerat amb la crisi sanitària actual.
  • El comerç de proximitat és el comerç que es recuperarà abans des d’un punt de vista de demanda. Cal oferir-los l’ajuda necessària, ja que el 2021 és i serà un moment crític des d’un punt de vista de tresoreria.
  • Possibles actuacions per millorar la tresoreria dels comerciants:
    • Subvencionar, per exemple, part de la taxa d’escombraries o la taxa d’ocupació de la via pública de determinats mesos i concedir subvencions  fent un esglaonat de les subvencions d’acord amb l’impacte de la crisi en cada tipologia de comerç.
    • Atorgar subvencions d’acord amb la justificació de determinades despeses, com és el cas de les rendes de lloguer.
    • Concedir subvencions per tal de finançar una part dels interessos dels crèdits bancaris (Ajuntament de Mataró).
    • Concedir subvencions directes adreçades a establiments que s’han vist obligats a tancar o que han vist com la seva facturació s’ha reduït en més del 50%.
    • Crear pàgines web específiques en què s’informi els comerciants sobre els diferents ajuts o serveis als quals es poden acollir i en què es vagi actualitzant la informació.
  • Els ajuntaments han de treballar des d’un punt de vista immobiliari i comercial fent èmfasi en cadascuna de les tipologies d’eixos comercials.
  • S’haurà de treballar des d’un punt de vista immobiliari i comercial per a cadascun dels sectors comercials (equipament de la persona, equipament de la llar, alimentació, electrònica, etc.), ja que cada subsector té necessitats concretes.
  • Les actuacions de dinamització poden tenir un eix transversal, però caldran actuacions de dinamització específiques a nivell sectorial. 51 impacte immobiliari de la crisi de la covid-19 en el teixit comercial.
  • Les estratègies d’un municipi/eix comercial han de potenciar l’economia de valor a través del comerç i l’artesania locals i de les identitats comercials territorials diferenciades que fugin de la uniformitat comercial.
  • Artesania, comerç i producte local com a eixos centrals del safe customer city journey
    • Un exemple és Vic (el carrer de la Riera és Punt d’Interès Artesanal de Catalunya).
  • Estratègies publicoprivades, als eixos comercials.
    • Avantprojecte de llei de les àrees de promoció econòmica urbana (APEU)
    • Les APEUs haurien d’aportar aquesta proactivitat necessària en els eixos comercials urbans de cara a determinar el mix comercial i d’oci més adequat d’acord amb les seves característiques d’oferta i demanda i, especialment, quan ens trobem amb locals buits i s’han de determinar nous operadors comercials.
    • Les APEUs han de permetre apostar per una economia de valor, generant eixos comercials i identitats comercials territorials diferenciades.
  • El comerç ha d’estar al centre de les decisions estratègiques dels municipis.
    • Cal tenir en compte el comerç com un dels elements centrals en la presa de decisions.
  • Cal reeconomitzar el centre dels municipis amb l’objectiu de generar atractivitat i activitat; dedicar determinats immobles propietat dels ajuntaments a oficines, seus d’empreses, espais de co-working, click & collect, etc.

Si vols consultar la totalitat de l’estudi 👉   Aquí