Impacto inmobiliario ante la crisis del COVID-19 en el tejido comercial
Dada la situación compleja y excepcional entorno a la COVID-19 de crisis sanitaria y económica que sufre el sector comercial, se ha realizado el estudio: «Impacto inmobiliario ante la crisis COVID-19 en el tejido comercial» para determinar aquellos aspectos claves más afectados del *retail desde un punto de vista inmobiliario en el tejido comercial. Este estudio se realiza con la colaboración de la Escuela Universitaria *ESCODI conjuntamente con la Oficina de Apoyo Técnico, Planificación y Evaluación de la Gerencia de Servicios de Comercio de la Diputación de Barcelona.
El estudio, en el que han participado por parte de *Escodi, el profesor Josep Maria Marcos Pujol *y lo *colaborador del centro Josep Duran, experto en cuestiones legales.
El estudio analiza en profundidad la influencia del alquiler en la evolución económica del negocio de *retail en una época marcada por la pandemia sanitaria y qué son las *previsios para el 2021, y propone varias *línees de negociación entre locatarios y arrendatarios en el marco legal actual porque el peso específico del alquiler no sea un elemento determinante en la viabilidad de las empresas de *retail.
Recomendaciones
El análisis organizado en función del tipo de ubicación de los comercios en varias tipologías de esos comerciales y de centros comerciales incluye también una serie de recomendaciones a propietarios, comerciantes y ayuntamientos por *paliar el impacto del alquiler en la viabilidad del sector comercial catalán.
Las recomendaciones de carácter general son:
En general, todos los nuevos contratos de arrendamiento de local de negocio que se firmen tendrán que partir de la base de la experiencia vivida para regular situaciones hace unos meses impensables.
Prever será la mejor manera de hacer que ambas partes se beneficien de la incertidumbre que la situación ha provocado. Obviamente, no se puede prever nunca todo el que pasará y regular en uno contrate situaciones como la vivida, pero sí que se puede aprender de la experiencia vivida.
Los modelos de cláusulas que se están incorporando en las relaciones arrendatarias son: –
En caso de irrupción de otro estado de alarma. –
Previsión en caso de subscribir un nuevo contrato. •
El Gobierno español, en previsión del conflicto entre el arrendador y el arrendatario como consecuencia del decreto de alarma, ya se apresuró a arbitrar un sistema en el RD 15/2020 ya transcrito. No hay duda que servirá la propuesta hecha como directriz mínima de la regulación entre las partes.
Recomendaciones para los comerciantes
Todo el que haga referencia a las actividades cerradas por el decreto de estado de alarma suspenderán el pago directamente más por imposibilidad de hacer frente que por otra causa. Por lo tanto, hay que llegar a un pacto equitativo entre arrendador y arrendatario, es decir, un pacto que distribuya la repercusión entre las dos partes de manera equilibrada.
Hay que afrontar con el arrendador/propietario la situación, y es del todo necesario llegar a un pacto equitativo argumentado. En caso de que no sea posible, hay que pedir el auxilio judicial y la aplicación de la cláusula rebuzo sic *stantibus debidamente fundamentada según el que en el apartado anterior se ha comentado, puesto que, como hemos visto antes, la cláusula no se aplica de manera automática.
La experiencia vivida aconseja fundamentar el pacto sobre dos opciones no incompatibles: –
Moratoria total o parcial en el pago de la renta. –
Condonación total o parcial del pago de la renta.
Se entiende por moratoria, el aplazamiento en el pago, y por condonación, la exención del pago de la cantidad convenida.
Recomendaciones para arrendadores/propietarios
Los propietarios arrendadores tendrían que acceder a negociar y a subscribir pactos con los arrendatarios, puesto que, en términos generales, el que el propietario arrendador quiere es tener el local ocupado con un buen negocio y un arrendatario que pague puntualmente la renta.
Justo es decir que no será el mismo para un fondo de inversión que para un propietario único de un local de negocio. Las circunstancias pueden ser mucho y muy variadas y es imposible estandarizar situaciones.
El propietario tiene que entender la tasa de esfuerzo y sus intervalos, y por tanto, el impacto del alquiler en la cuenta de explotación de un comercio. De este modo se pondrá en la piel del comerciante arrendatario.
Hay que pasar de un discurso transaccional a un discurso emocional.
Relación *win-*win con el arrendatario.
El propietario no es consciente que la actividad comercial es tan importante. En este sentido, tiene que entender que el mix comercial y de ocio de un eje comercial es clave porque el valor de un local comercial incremente.
Los propietarios (y las inmobiliarias) necesitan información y formación sobre el que representa el sector *retail, el eje comercial y su impacto en el valor de sus inmuebles (y más en el escenario actual).
Recomendaciones para *Asociacions de Comerciantes
Canalización de información y recomendaciones hacia sus asociados, especialmente en estos momentos de incertidumbre. –
Recomendar a los comerciantes asociados hablar con la propiedad de los locales comerciales para renegociar las rentas de alquiler.
Las asociaciones de comerciantes tendrían que promover tablas de negociación entre propietarios y comerciantes. –
La Asociación Vic Comercio promovió tablas de negociación, y en este caso, la Oficina de Vivienda del Ayuntamiento de Vic hacía de mediador.
Las asociaciones tendrían que impulsar campañas dirigidas a propietarios de locales comerciales para buscar fórmulas de entendimiento con los comerciantes, especialmente en periodos de máxima incertidumbre (confinamientos, reducción de aforos, etc.). –
Un ejemplo fue la campaña “Propietarios generosos de Manlleu”, impulsada por la Asociación de Comerciantes de Manlleu en el mes de marzo del 2020 y que se dinamizó a través de las redes sociales #*propietarisgenerososmanlleu, para apelar a la complicidad de los propietarios de los locales que ocupan los comerciantes porque puedan flexibilizar los pagos de la renta o aplicar rebajas a las rentas. 46 impacto inmobiliario de la crisis de la covid-19 en el tejido comercial Afectaciones legales, recomendaciones y consideraciones
proactividad en la gestión del mix comercial y de ocio del eje comercial en cuestión (análisis del mix comercial actual del eje comercial y, especialmente, determinación del mix comercial ideal).
Hace falta información y formación al personal de las asociaciones de comerciantes en materia de mix comercial de los esos comerciales. •
Nexo de unión entre propietarios y potenciales arrendatarios, especialmente cuando hay locales vacíos.
En esos comerciales de determinados municipios que presentan un número importante de locales vacíos se tienen que impulsar estrategias para pactar con los propietarios precios con cierta homogeneidad y adecuados al mercado de la zona.
Identificar los grandes propietarios del municipio o aquellos que tienen los locales más grandes para asegurar una mayor continuidad comercial y el mix comercial más adecuado.
Rol clave de las asociaciones de comerciantes en las estrategias *publicoprivades de los esos comerciales. –
Es fundamental que las asociaciones de comerciantes sean representativas del comercio del municipio que representan y, por lo tanto, hay que fomentar la concentración de las asociaciones como un elemento más de mejora de la competitividad del comercio del municipio y de las estrategias *publicoprivades que se puedan meter. –
Anteproyecto de ley de las áreas de promoción económica urbana (*APEU) (sistema de colaboración *publicoprivada para la modernización y promoción de determinadas zonas urbanas, así como para la mejora de la calidad del entorno urbano).
Recomendaciones para Ayuntamientos
La tasa de esfuerzo como indicador clave porque los técnicos de los ayuntamientos puedan entender y analizar una parte muy importante de la viabilidad económica de los comercios.
Restauración: entre 5% y 10%.
Comercio alimentario (supermercados y comercios especializados): entre 3% y 5%
Comercio no alimentario y equipación del hogar: entre 5% y 9%
Comercio no alimentario y moda: entre 8% y 13%
*Flagships y *brandships en esos comerciales *prime de ámbito internacional: 25%
Impulsar, conjuntamente con las asociaciones de comerciantes, tablas de negociación entre propietarios y comerciantes.
También se pueden impulsar servicios de mediación, que se pueden llegar a externalizar (como es el caso del Ayuntamiento de Gavà o Sant Cugat del Vallès).
Ofrecer desde los ayuntamientos servicios de asesoramiento en los procesos tecnológicos y digitales de los comercios de los municipios. Este es un servicio realmente importante en un contexto en que se ha acelerado la necesidad de la *omnicanalitat en el comercio como elemento estructural de competitividad.
Potenciar el consumo en el comercio de proximidad:
Distribuyendo cheques de compra, una parte de los cuales estén subvencionados por el Ayuntamiento (un ejemplo son los *VilaFrancs que ha impulsado el Ayuntamiento de Vilafranca del Penedès).
Haciendo campañas de dinamización en las cuales se puedan comprar “vales promocionales” con descuentos interesantes que se pueden intercambiar en los comercios y restaurantes del municipio hasta final de año. El Ayuntamiento de Gavà lo ha hecho a través de la página web que ha creado con este objetivo: www.mesquemaigava.cat/. – El Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallès también lo ha hecho librando vales de 20€ a todos los hogares del municipio.
Fomentar los contratos de alquiler que vinculan las rentas de alquiler a las ventas del negocio. Es decir, fomentar que el alquiler se convierta en un coste variable. –
Hace que los comercios sean más viables y responsabiliza también los propietarios porque tengan el local en mejores condiciones, cosa que favorece también las condiciones del eje comercial, puesto que esto hará que las ventas se incrementen y, por lo tanto, también las rentas que cobrarán los propietarios.
Hacer formación a los comerciantes del municipio con las recomendaciones comentadas al apartado “Recomendaciones para comerciantes”.
Hacer pedagogía y concienciación los propietarios de locales comerciales: –
Sobre el que representa el sector *retail, el eje comercial y su impacto en el valor de sus inmuebles.
Sobre la relación de partenariado “*win-*win” que se tiene que establecer entre propietario y comerciante.
Sobre los *incovenients que tiene para los propietarios tener el local vacío.
El Ayuntamiento de Vic envió cartas a los propietarios de locales comerciales con recomendaciones de cara a las relaciones inmobiliarias y comerciales con sus arrendatarios/comerciantes.
Estas formaciones, tanto a comerciantes como propietarios de locales comerciales, las pueden realizar los ayuntamientos con el apoyo otras administraciones o a través de escuelas de formación especializadas.
Locales vacíos:
Colaborar con las asociaciones de comerciantes en relación con el mix comercial más adecuado de los ejes comerciales, especialmente cuando se tiene que llenar un local vacío.
Proponer actividades comerciales o culturales efímeras en locales comerciales vacíos cuando no se puede ejercer una actividad comercial sedentaria.
Procurar el acceso por parte de la Administración a determinados locales comerciales emblemáticos donde se desarrollan actividades comerciales singulares que están en peligro de desaparecer.
Analizar qué ha sido la evolución de los locales vacíos del municipio y si se trata de una problemática coyuntural del escenario actual o se trata de una problemática estructural que se ha acelerado con la crisis sanitaria actual.
El comercio de proximidad es el comercio que se recuperará antes desde un punto de vista de demanda. Hay que ofrecerles la ayuda necesaria, puesto que el 2021 es y será un momento crítico desde un punto de vista de tesorería.
Posibles actuaciones para mejorar la tesorería de los comerciantes:
Subvencionar, por ejemplo, parte de la tasa de basura o la tasa de ocupación de la vía pública de determinados meses y conceder subvenciones haciendo un escalonado de las subvenciones de acuerdo con el impacto de la crisis en cada tipología de comercio.
Otorgar subvenciones de acuerdo con la justificación de determinadas gastos, como es el caso de las rentas de alquiler.
Conceder subvenciones para financiar una parte de los intereses de los créditos bancarios (Ayuntamiento de Mataró).
Conceder subvenciones directas dirigidas a establecimientos que se han visto obligados a cerrar o que han visto como su facturación se ha reducido en más del 50%.
Crear páginas web específicas en que se informe los comerciantes sobre las diferentes ayudas o servicios a los cuales se pueden acoger y en que se vaya actualizando la información.
Los ayuntamientos tienen que trabajar desde un punto de vista inmobiliario y comercial haciendo énfasis en cada una de las tipologías de esos comerciales.
Se tendrá que trabajar desde un punto de vista inmobiliario y comercial para cada uno de los sectores comerciales (equipación de la persona, equipación del hogar, alimentación, electrónica, etc.), puesto que cada subsector tiene necesidades concretas.
Las actuaciones de dinamización pueden tener un eje transversal, pero harán falta actuaciones de dinamización específicas a nivel sectorial. 51 impacto inmobiliario de la crisis de la covid-19 en el tejido comercial.
Las estrategias de un municipio/eje comercial tienen que potenciar la economía de valor a través del comercio y la artesanía locales y de las identidades comerciales territoriales diferenciadas que huyan de la uniformidad comercial.
Artesanía, comercio y producto local como esos centrales del *safe *customer *city *journey
Un ejemplo es Vic (la calle de la Riera es Punto de Interés Artesanal de Cataluña).
Estrategias *publicoprivades, a los esos comerciales.
Anteproyecto de ley de las áreas de promoción económica urbana (*APEU)
Las *APEUs tendrían que aportar esta proactividad necesaria en los ejes comerciales urbanos de cara a determinar el mix comercial y de ocio más adecuado de acuerdo con sus características de oferta y demanda y, especialmente, cuando nos encontramos con locales vacíos y se tienen que determinar nuevos operadores comerciales.
Las *APEUs tienen que permitir apostar por una economía de valor, generando esos comerciales e identidades comerciales territoriales diferenciadas.
El comercio tiene que estar en el centro de las decisiones estratégicas de los municipios.
Hay que tener en cuenta el comercio como uno de los elementos centrales en la toma de decisiones.
Hay que reeconomizar el centro de los municipios con el objetivo de generar atractividad y actividad; dedicar determinados inmuebles propiedad de los ayuntamientos a oficinas, suyos de empresas, espacios de *co-*working, *click & *collect, etc.
Si quieres consultar la totalidad del estudio 👉 Aquí